不動産投資をする時にかかる7つの費用について

今回の記事ではこのような疑問に答えていきます。

この記事では宅地建物取引士の資格を持ってお、不動産投資もやっている私が解説します。

不動産投資をするのにかかる費用は7つ

まず始めにかかる費用は全部で7つあります。

大体契約時に合計で物件価格の大体7%〜10％税金がかかると言われています。

もしあなたが2500万円の物件を購入したら多くても大体250万円ということです。

今回は物件価格が2500万円、固定資産評価額が2000万円(土地:1000万円建物:1000万円）として例を挙げていきます。

1.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は不動産を取得後毎年支払わなくてはならない税金です。

毎年1月1日時点の物件所有者に4月ごろになると納税通知書が送られ、その期日までに納付しなければいけません。

支払い方法は、一括か年四回の分割を選ぶことができます。

 

税額は市町村が土地と建物の固定資産評価額を決め、それに税率をかけて計算され、固定資産評価額は土地の場合は時価の約70%、建物の場合は建築費の約50%～70%といわれています。

1.固定資産税

固定資産税は固定資産を持っているというだけで課される税金です。

固定資産税は固定資産評価税×1.4%（標準1.4%）という計算で、税率は市町村によって異なります。

2.都市計画税

都市計画税とは特定の市街化区域内に不動産を所有する人が支払わなければならない税金のことです。

都市計画税は固定資産評価税×0.3%（最高0.3%)という計算式で求められ、固定資産税と一緒に納めなければいけません。

もし建物と土地の合計の固定資産税評価額が2000万だとしたら、固定資産税で28万円、都市計画税で6万円かかる計算になります。

2.印紙税

印紙税は領収書や契約書などにかかる税金で、財務省が発行する収入印紙を買うことによって納税します。

印紙税は取引金額によって金額が変わります。

引用：国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

もしあなたが2000万円の物件を購入した場合は1万円かかるということになります。

3.仲介手数料

次に仲介手数料です。もし不動産仲介会社を通じて物件を購入した場合は不動産仲介会社に手数料を払わなければなりません。

仲介手数料は物件の購入金額によって変わり、主に３つに分けることができます。

購入金額が200万円以下の場合	手数料5%
購入金額が200万〜400万円の間の場合	手数料4%+2万円
400万円を超えた部分	手数料3%+6万円

ほとんどが400万円を超えてくる物件ですので、よく使うのは一番使うのが手数料3%+6万円の式です。

もう少しわかりやすく説明するために例を用います。もしあなたが2500万円の物件を購入すると、仲介業者は最大で81万円を請求することができます。

4.不動産登録免許税

不動産登録免許税を解説する前に「登記」というのがどのようなものなのか解説しなければいけません。

wikipediaによると以下のようになっています。

登記（とうき）とは日本の行政上の仕組みのひとつであり、個人・法人・動産・不動産・物権・債権など実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの手続法により保護するとともに、円滑な取引を実現する、法の支配並びに法治国家を支える法制度の一つである。

wikipedia

ちょっと色々専門用語があるので分かりづらいのですが、ものすごく簡単にいうとこの建物は自分の建物だよと証明することだと覚えておけばokでしょう。

※登記の話だけで一記事書けてしまうので、ここでは詳しいことは省略します。

登録免許税は固定資産評価額×税率によって求めることができます。

 

不動産建物と土地の売買の場合はともに0.02%がかかり、もし固定資産評価額が2000万円の場合だと4万円+4万円で合計8万円納税する必要があります。

不動産登録免許税はとても複雑なので、もっと詳しく知りたい方は国税庁の記事をご覧ください。

5.不動産登記手数料

不動産登記手数料は所有権を売主から買主へ移動する時に発生する費用です。

 

もし固定資産評価額が2000万円の物件を購入する時には、所有権移転では20万円、抵当権では200万円頭金の1800万円を借り入れるとすると7万2千円のお金を国に支払わなければいけません。

またローンを組んで購入する場合もその抵当権を登記することが条件になり、納付の方法は収入印紙を購入して不動産登記をする際に司法書士を介して、法務局に納めます。

司法書士費用は司法書士により費用が違いますが、6万～10万円が相場のようです。

司法書士の手数料の額は日本司法書士連合会が発表しているで対象地域の平均を調べることができます。

引用：日本司法書士連合会　アンケート結果

6.火災・地震などの保険料

不動産投資では万が一の時に備えて火災・地震の保険料を支払わなければいけません。

火災の保険料は建物の種類・建物の素材・建物の価値・保険の内容・保険の期間によって異なるの、一概にいくらかかるとは言うことができません。

 

 

地震保険は国と損保会社が共同で運営する保険だからなのであまり料金が変わりません。なので火災保険の価格やサービスを基準に選ぶと良いでしょう。

火災保険（10年）にプラスして5年の地震保険、個人賠償を含めた各種オプションを加えても、火災保険の保険料はだいたい年2万円程度のようです。

7.不動産取得税

この不動産取得税は不動産所得税は購入してから半年から1年後に納付書が来るので、「忘れた頃にくる税金」と言われています。

不動産を所得し60日以内に土地、家屋の所在地の都道府県に申告しなければいけません。

毎年市町村から支払い通知が届く固定資産税とは違い、 不動産を取得した場合に一度だけ払う税金です。1日でも所有権を取得した場合は税金の対象になります。

まとめ

冒頭でも話しましたが、購入した時にかかるもろもろの費用は10%前後と言われているので、あなたが2500万円の物件を購入したら250万円前後です。

税金	課税額
固定資産税・都市計画税	固定資産税28万、都市計画税6万円
印紙税	1万円
仲介手数料	75万円
不動産登録免許税	8万円
不動産登記手数料	37万2千円
火災・地震の保険料	2万円
不動産所得税	45万円
合計	203万２千円

このような計算になります。大体物件価格の8%ぐらいになりましたね。

シュミレーションや営業でこのような税金を考慮しないで説明する人がいるので、しっかり費用を把握してボッタられないようにしましょう！

師匠の一言