今回の記事ではこのような疑問に答えていきます。
宅地建物取引士の資格を持っており不動産投資を行なっている私が、不動産投資のメリット・デメリットなどを分かりやすく解説していきます！
宅建士であり不動産投資をしている僕から初心者の方に向けて発信をしていきます。
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記事の内容
・1.不動産投資のメリット・デメリット
・2.不動産投資に向いている人はどのような人か
・3.不動産投資における心構え
不動産投資をやる上で一番大事なことです。丁寧に解説しますのでこの機会にぜひおさえておきましょう。
目次
そもそも不動産投資とは？
不動産投資は以下のようなビジネスモデルになっています。
不動産投資の仕組み
・2.買った物件を貸し付ける
・3.賃料をもらう
・4.家賃収入からローン返済
厳密に言うと管理法によってお金の流れとか変わってくるのでざっとでいいので把握しておくと良いと思います。
不動産投資をやる方はよくFXや株などとよく比較されますが、それぞれにメリットデメリットがありますので以下を確認してみてください。
不動産投資の特徴
- インカムゲインが中心（注1）
- 始めるのに時間がかかる
- ミドルリスクミドルリターンの傾向
株・FXの特徴
- キャピタルゲインが中心(注2)
- 手軽に始めれる
- ハイリスクハイリターンの傾向
（注1）のインカムゲインとは資産運用をしているときに得られる継続的な収入のことを指し、不動産投資では家賃収入がインカムゲインに該当します。
（注2)のキャピタルゲインとは保有している資産価値の上昇によって得られる利益のことを指します。株などはもちろん配当益などを狙って運用している方もたくさんいらっしゃいますが、売買益によるキャピタルゲインを狙って運用している人が多いです。
バブルの時はキャピタルゲインを狙えましたが、今は厳しい状況となっています。もちろん今でもキャピタルゲインを狙って運用する人もいますが相当知識や経験、コネなどが必要です。
株・FXと不動産投資の違いを詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。
不動産投資のメリット
ここからは不動産投資のメリットについて解説していきます。
不動産投資をするメリット
- ほとんど何もしなくても資産形成をしてくれる
- 年金の代わりにもらえる
- 生命保険として役に立つ
- インフレに強い
- 節税できる
- 自己資金が少なくてもできる
1.ほとんど何もしなくても資産形成をしてくれる
物件に規模にもよりますが、不動産投資は他の金融商品と比べて手をかけなくてもできる投資です。
副業でするようなワンルーム投資であれば、基本的に管理会社に全てを委託できるため時間をかけずに資産を形成することができます。
ただ一つだけ条件があり、当たり前ですが物件を間違わないことです。
不動産投資をしている人は専業ではないと思うので、購入した後は管理会社に委託するか、サブリースという会社にそのまま家を貸し出してしまうのがおすすめです。
大体家賃の10%がかかりますが、客付けなどプロの人が運営してくれるので空室のリスクも大きく下がります。
2.私的年金の代わりにもらえる
投資を始めたいと思ったということは何か将来や現在に不安があるからではないでしょうか？
あなたのご想像の通り日本の将来は明るいとは決して言うことはできません。少子高齢化が加速し、人生も100年時代と言われており私たちはいくら貯めれば良いのかよく分かりません。
今までは3000万円を老後に貯め、あとは退職金と年金で耐えきるという形が一般的でしたが、社会は刻々と変化し続けています。
会社員の収入は伸びておらず高負担低福祉になることは確実なので、私たちも戦略を変更しなければいけません。
下の画像は2017年の高齢夫婦無職世帯の家計収支です。
過去にこれだけ経済成長した過去でさえ、5万5千円もの貯金を崩して生活していることが明らかになっています。
こんな時に毎月7.8万の不労所得があったらどうでしょうか？
相当老後の暮らしに余裕が出るでしょう。しかしその条件を満たすにはあることに重視する必要があります。
重視すべきところ
・物件を持ち続けること
この3つを重視することによって長年安定して収益を生み出す物件になります。
年金について知りたい方は下の記事を参考にしてみてください。
3.生命保険として役に立つ
このように思った方は多いのではないでしょうか？
銀行に融資してもらう時に団体信用生命保険への加入が義務づけられていることからこのように言われています。
なので万が一オーナーさんが無くなっても住宅ローンは保険会社が代わりに払ってくれるから家族に負担がかかることはありません。
残った不動産を売ることもできますし、そのまま持ち続けることもでます。
4.インフレに強い
インフレに強いのも一つのメリットです。
日本銀行は現在「年2%のインフレを目指す」と公言しているため、今後インフレになる確率がかなり高いです。
なので今後インフレになると物の価値が上がります。その時に不動産を持っていると家賃を上げることができたり、売却も視野に入れることができます。
ただ場所だけは気をつけなければいけないです。いくらインフレが進もうと需要が無ければ意味がないからです。
やっぱり今後人口の伸びが期待できる東京に買うのが賢明です。
5.税金を節約できる
5つめが税金を節約できることです。実はこれがかなり大きいメリットになっています。
節税が見込める税金は大きく分けて2つあり、1つが所得税の節税、2つ目が相続税の節税です。
1.所得税の節税とは
もし給与所得が500万あれば丸々500万円から課税されてしまいますが、もし不動産投資で赤字が出た場合はその損失した分だけ払わなくて済みます。
※厳密には一度多めに払って、確定申告の時に返ってくるということです。
不動産には減価償却といって実際にお金を払っていなくても経費として落とすことができるので、大幅な節税が見込めます。
2.相続税の節税とは
もし遺産として現金をそのまま2000万円を残したらそのまま2000万円に課税され、たくさんの税金を払わなくてはいけません。
しかし不動産を所有しておけば大きな節税を見込めます。
建物は固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価額は時価の6割程度で、もし人に貸している建物は評価がさらに3割下がります。
6.自己資金が少なくてもできる
他の投資と比べた不動産投資特有の大きなメリットとしてレバレッジがかけられることを言います。
レバレッジ（英語: leverage）とは、経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。
株やFXなどの金融商品と異なり銀行が事業と認めてくれるので、大きな融資を受けることができます。
レバレッジはリターンが大きい分リスクは大きくはなってしまいますが、しっかり事前にリスクを潰しておけば回避することができます。
不動産投資のデメリット
メリットがあればもちろんデメリットもあります。しっかり確認して万が一の時に備えられるようにしておきましょう。
1.実物資産なのでリスクが多い
不動産はFXや株などの金融資産と異なり、実物資産なのでやはり色々なリスクが出てきてしまいます。
人が入らないリスクもありますし、地震や火災などのリスクもあります。
しかし不動産投資のリスクは大体同じようなもので、きちんと対処法があるので、それをカバーすればリスクを大きく減らすことができます。
2.投資金額が高い
メリットの少額から始められると矛盾してしまうように感じてしまいますが、不動産投資のでデメリットの一つとして投資金額が高いことです。
しかしたまに買った後に冷静になれずにすぐ売ろうとしている人もいるようです。
売る時に仲介費用や税金など払っているので、もしすぐに売ってしまったら大きな損失になってしまいます。
なのでインカムゲインを狙う投資ならば「買ったらずっと持っておく」と心に決めた上で投資を行うようにしましょう。
3.流動性が低い
不動産は他の金融商品と比べて流動性が非常に低いのが特徴です。以下のように書い売りするのにこれほどステップを踏む必要があります。
物件を買うまでの流れ
- 物件探し
- 買い付け入れる
- 融資審査
- 購入
- 管理会社など決める
- 引き渡し
次に売るステップを解説していきます。
物件を売るまでのステップ
- 売却する時の相場を調べる
- 不動産価格を査定してもらう
- 売り出し価格を決定する
- 売却の依頼先を決める
- 売却活動開始
- 売買契約
- 引き渡し
このように多くのステップを経なければいけません。流動性の悪い対策としては2つあります。
1つめが需要があるところに物件を購入することです。
基本的に物件を持ち続けることをオススメしていますが、もし何かあって売りたい時に需要がない土地であれば売ることができません。
4.確定申告をしなくてはいけない
わかります。
確定申告のシーズンになると多くの人が頭を悩ませます。ワンルームマンションですと、税理士さんを雇うほど規模がないので自分でやることになります。
しかし確定申告はもし赤字が出ていたらお金も戻ってくる上に、意外と簡単なのでこの機会にぜひできるようになって苦もらえればなと思います。
確定申告の流れを簡単に言うと、2月くらいまで経費になるものを集めて、それを年末に一気に計算する方が多いです。
何が経費になるかや確定申告のやり方の記事を丁寧に解説していますので、ぜひ読んでおいてください。
不動産投資に向いている人・向いてない人
不動産投資をやったほうが良い人
- 老後に不労所得が欲しい人
- あまり手間をかけずにやりたい人
- リスクをあまり取りたくない人
不動産投資をやらないほうがいい人
- 計画性がない人
- 年収が低い人
- ハイリスクハイリターンの投資をしたい
師匠からの一言
不動産投資は今とても流行っていて安易に飛びつく人が多いです。しかしあまり勉強せずにいきなり飛びつくと変な物件を掴まされ、泣き寝入りすることが多いです。
やっぱり一番大事なのは、なんで不動産投資をするのかを決めることです。年金の足しにしたいとか億万長者になりたいなど自分がどうなりたいか決めた後に不動産投資があっているのか、それとも他の金融商品が良いのか知ることができます。
ゴールを明確にしなければ絶対上手くいきません。
