必ず知っておきたい物件の管理方法3つを紹介！

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今回はこのような疑問に宅地建物取引士の資格を持っており、不動産投資を行なっている私が答えていきます。

記事を書いた人

不動産投資見習い。現在エンジニアとして働いています。就活のために宅建取得→急にIT企業に入りたいと思い就職→将来に不安を感じ東京に中古ワンルームを購入。
宅建士であり不動産投資をしている僕から初心者の方に向けて発信をしていきます。

takeshi

登場人物

不動産業界に携わること10年のベテラン。高校卒業後すぐに不動産会社に就職し、2年で営業成績がトップ。現在は自らの会社を経営しながら、不動産投資を行なっています。

師匠

不動産を購入するまではとても慎重にだったにも関わらず、管理会社を適当に選んでしまう人はたくさんいます。

不動産投資において管理は非常に重要ですので、この記事を読んであなたにあったものを選んでください。

不動産の管理方法

不動産の管理方法は大きく分けて3つあります。

では自分で管理する方法から解説していきます。

自分で管理する

自主管理とは自分で全ての管理を行うことを指します。

お金がかからないという最大のメリットがありますが、建物の清掃や整備のメンテナンスを自分でしなければいけないため、不動産の専業オーナー以外はとても大変です。

他にも空室が出たら自分で入居者を募集しなかったり、家賃滞納、入居者トラブルなど起こっても自分でしなければいけません。

ワンルームの規模の物件であれば副業のためにやっている方が多いので、管理会社を選ぶことが一般的です。

また管理委託費用も家賃相場は家賃の5%前後なので、とても安く設定されています。家賃8万円だとしたら4千円払うだけで専門の方が管理をしてくれるので、専業でない方は委託するのが無難です。

管理会社に委託する

自主管理のところでも少しお話しましたが、管理会社に家賃の5%前後を支払うことによって管理を任せることができます。

主な業務は以下の通りです。

これらの定型業務はもちろんのことですが、以下の2つは管理会社によってサービスのクオリティが全然変わってきます。

1.空室になった後にどれだけすぐ埋めることができるのか

2.どれだけ長くお客さんを住ませることができるか

この2つは利益に直結する部分なので、しっかり慎重に管理会社を選んでください。

サブリース契約をする

不動産業界では最近サブリースという言葉をよく聞くようになりました。

しかしニュースに出るのは悪質なものばかりで、あまり良い印象を持っていないかもしれません。

サブリース契約とはサブリース会社が物件を借りて、その物件また入居者に貸すという、転借の契約になっています。

サブリースに大きな欠陥が？

もちろんサブリースには良い事だけでなくデメリットもあります。

最近起こった「かぼちゃの馬車」という名前で女性向けシェアハウスを運営するスマートデイズという会社もある通り、このようなことが起こってしまうことも事実です。

ではここでサブリースを利用して悪事を働く人がどのようなことをしているのかを確認していきましょう。

これらが挙げられます。

ではどのように対策をすれば良いのでしょうか？

以下に確認しておくべきことをまとめておきました。

サブリース契約がおすすめな理由！

色々デメリットを紹介しましたが、私がおすすめしている方法はサブリース契約をすることです。

理由は空室が出た時を考えれば分かります。

もし空室が出た場合広告などを打ったりするため、人が入るまでに数ヶ月かかってしまい、その人が入らない間の数ヶ月の家賃はあなたの財布から出さなければいけません。

毎月7.8万くらい出すのは生活にも支障をきたしかねません。

しかしサブリースを利用することにより、毎月少し手出しするだけで数年間家賃を保証してくれます。

月の10%ほど手数料を支払わなければいけないため、利回りは少し下がりますがその代わりに安心と時間を手に入れることができます。

もし一月空室が出た場合は8万円を自分で補填しなければいけませんが、サブリースの場合は契約期間中は収支が安定しています。

師匠の一言

サブリースにはメリットとデメリットがそれぞれありますが、デメリットは事前に対策をする事で対処をすることができます。
解約事項や免責期間など重要なことをしっかり確認することで直前になって焦ることもなくなり、サブリースの恩恵を受けることができるでしょう。

師匠