今回は宅地建物取引士の資格を持っており、不動産投資をやっている私がこの疑問に答えていきます。
宅建士であり不動産投資をしている僕から初心者の方に向けて発信をしていきます。
不動産投資における大きなメリットの一つに節税できるというメリットがあります。
赤字にするための不動産投資というのは本末転倒ですが、不動産投資の一つの武器とも言える減価償却を生かすためにも、日々の経費をしっかり積み上げる必要があります。
ここでは代表的な経費を8つ紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
節税の基本
どうして節税ができるのかというと、給与所得と不動産所得が合算して計算することができることからです。
600万円（給与所得）-100万円（不動産所得）－50万円（所得控除）＝450万円（課税される所得金額）
上記のようにもともと550万円が課税予定でしたが、不動産所得ところで100万円の赤字がでたので、課税額が450万円になっているのがわかると思います。
赤字だと意味ないと思われる人もいるかもしれませんが、後ほど説明する減価償却というものがあったり、合計でマイナスになった分も確定申告の時に返ってくるので、これが節税のミソになっています。
どのようなものが経費になるのか？
まず先に国税庁が公表している帳簿の記帳のしかたに書いてある、一般的な必要経費というのを参考にしながら紹介していきます。
経費になるものは細かく言えばたくさんあるのですが、ここでは代表的な8個を挙げていきます。
経費になるもの8選
- 減価償却費
- 借入金利子
- 租税公課
- 損害保険料
- 修繕費
- 修繕積立金
- 管理費・サブリース費
- 雑費
1.減価償却費
一番大きいと言われれているのが、この減価償却費です。
よく誤解されているのが、建物しか減価償却費を計上することができないということです。
今回は物件価格が2500万円(建物1500万円・土地1000万円）のRC構造（耐用年数47年）の物件を例として挙げます。
1500万円×償却率0.022＝減価償却費33万円/年
実際に支払わなくても減価償却費は計算されますので、47年経つまでは毎年33万円所得を圧迫することができ非常に節税になります。
2.借入金利息
銀行から借入をしている金利の部分は税金に入れることができます。
3.租税公課
租税公課とは簡単にいうと、国や地方に納めるための税金のことを言います。
所得税、相続税なども国に納める税金ですが、これらは経費に含めることができません。また延滞金などの罰則の税金に関しても税金になりません。
賃貸している土地、建物にかかるもののみを経費計上することができます。
不動産投資のおける租税公課
- 固定資産税
- 印紙税不動産所得税
- 登録免許税
- 都市計画税
4.損害保険料
損害保険料は火災保険料や地震保険などのことを指します。
火災保険は基本的に単年契約ではなく10年などの複数契約で行うため、一括で支払うことが普通です。しかし火災保険も減価償却の考え方と同じように一年分しか経費を計上することができません。
5.修繕費
賃貸している建物の修繕費用も経費に入れることができます。
しかし不動産における修繕には修繕費と資本的支出の2種類に分けられ、すぐに経費として計上できないものも出てきます。
修繕費と資本的支出の違い
ex.汚れた壁の塗装
ex.防音効果のある塗装をする
6.修繕積立金
修繕積立金とはもしもの大規模な修繕に備えて賃貸建物の管理をする管理会社へ毎月少額を積み立てるお金のことを言い、このお金も経費に入れることができます。
7.管理費・サブリース費
管理費とサブリース費も経費として計上することができます。
もし人が入っていない場合には広告を打って宣伝をする必要があります。その場合は広告宣伝費を支払わなければいけません。（経費計上可）
8.雑費
・交通費
現地視察のための電車・バス・ガソリン・宿泊・駐車代などは経費になります。
・交際費
不動産会社の方と打ち合わせをする時も経費にできます。
・新聞図書
もし不動産投資のために本などを購入した場合経費になります。
・通信費
管理会社の担当と連絡する時の通話料やインターネット料金も経費に計上することができます。
経費のことは長期的に勉強しよう！
いかがでしたか？
この記事では経費になるものとして代表的な8つの経費を取り上げました。
全て把握するのはとても難しいことなので、最初は効果の大きい3大経費（減価償却費・借入金利・租税公課）から知ることが大事です。
後半に紹介した通信費や交通費などは忘れがちなのですが、小さい額なので最初はしょうがないと私は思います。
今の時代は会計ソフトというものができたので、支出した領収書などはソフトで保存しておくのがおすすめです。
確定申告の方法としてはこちらの記事をご覧ください。
師匠の一言
迷った時は経費に入れてしまうのがおすすめです。もしダメでも弾かれるだけだからです。税務署に何を聞かれても答えられるようにしておけば大丈夫ですので、あまり難しく考えずに領収書などをとっておきましょう。
