物件を買う前に覚えておきたい修繕やリフォームについての知識

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今回はこの疑問に宅地建物取引士の資格を持っており、不動産投資を行なっている答えていきます。

記事を書いた人

不動産投資見習い。現在エンジニアとして働いています。就活のために宅建取得→急にIT企業に入りたいと思い就職→将来に不安を感じ東京に中古ワンルームを購入。
宅建士であり不動産投資をしている僕から初心者の方に向けて発信をしていきます。

takeshi

登場人物

不動産業界に携わること10年のベテラン。高校卒業後すぐに不動産会社に就職し、2年で営業成績がトップ。現在は自らの会社を経営しながら、不動産投資を行なっています。

師匠

今の時代はキャピタルゲインがあまり狙えずインカムゲインが中心となってきています。

そうなってくると必然的に長く持たなければならなくなり、21世紀に建てられた建物はどんどん建物の寿命が伸びていきます。

そして今後100年近くまで運用できる不動産が増えてくるでしょう。

修繕の知識をつけることによって空室率を抑えて賃料水準も高めに維持することができるので、想定利回りにより近く回すことができます。

日本の中古不動産市場は海外に比べてとても小さく、これからまだ成長の余地があります。この機会にしっかり学んで、長く運用できるようなノウハウを学んでいきましょう。

修繕は二種類に分けられる

小規模修繕の場合は主に建物の中などの専有部分の修繕や保守などが主です。

しかしこの小規模修繕がとても難しいもので、よく大家と居住者の間でトラブルが発生しています。

なぜかというと損耗・毀損は経年劣化か居住者の落ち度による劣化によるものかによって負担する人が変わってくるからです。

国土交通省住宅局の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインによると「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と記されています。

なのでもしあなたの物件に「普通に暮らしていればできないような損耗・毀損」が発生した場合は、入居者に請求したり、敷金から使用することができます。

反対に経年劣化にも関わらず入居者に請求した場合、最悪の場合裁判沙汰にもなりかねませんので注意が必要です。

トラブルとの向き合い方

先ほど述べた通り、入居者が退去する時に発生する退去費用を巡ってトラブルが起こることが少なくありません。

私はこれらのトラブルの多くは大家さんが原因で発生することだと思っています。

経年劣化によるものを勝手に清掃して請求したり、ちゃんと説明しないで請求したりすることがとても多いです。

敷金などがあれば少し余分に清掃できたかもしれませんが、今は礼金敷金なしの物件がどんどん増えてきたため、今後は退去する時にしっかりとした説明が求めるようになります。

入居者とのトラブルを起こさないようにしっかり相場を理解し、しっかり説明できるようになることが大事です。

小規模修繕の相場

小規模修繕の相場としてはワンルーム程度のハウスクリーニングですと、2万円〜4万円が相場のようです。

そして以下の表がどこが損傷したらいくらかかるのかざっと把握できるので確認しておきましょう。

引用：Rooch  退去費用の相場はいくら？退去時に損をしないための5つのコツ

サブリースの場合

もし物件がサブリースの場合は小規模修繕のことも全てサブリース会社にやってもらうことになります。

修繕のことに関してはサブリース会社ごとに方針が違いますので最低限以下のことは確認しておきましょう。

物件をサブリース会社に貸すものの、やはり修繕費用は私たちが負担するのが一般的なようです。

※サブリース会社と契約を行う際ここの部分をしっかり話し合っておきましょう

経費の問題

修繕に関しては経費の問題が少しややこしいです。

原状回復は経費で落とせますけど、それ以上の価値を生むものは経費としてはすぐに落とせません。

大規模修繕と小規模修繕の費用は修繕積立金は経費で落とせる。原状回復以上の付加価値をつける場合はすぐに落とせず毎年建物の減価償却費のようにコツコツ落とすことができます。

師匠の一言

修繕とリフォームの知識をつけることによって様々なメリットを享受することができます。例えば物件が長持ちしたり、入居者との関係を気づけるなどです。これらは収益に直結するのでしっかり知識をつけて不動産オーナーライフを楽しみましょう。

師匠