今回はこのような疑問に答えていきます。
宅建士であり不動産投資をしている僕から初心者の方に向けて発信をしていきます。
不動産投資では利回りは確かに大事ですが、キャッシュフローも同じくらい大切と言われています。
しかし今では東京では土地の値段が高く利回りが高い物件があまりないため、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことが少なくありません。
今回の記事ではキャッシュフローがマイナスになってしまうことに関しての私の考えをまとめていきます。
キャッシュフローがマイナス＝失敗？
結論から言うとキャッシュフローがマイナスでも失敗とは言い切れません。
理由としては最終的にどれくらい資産を形成できるかが最も大切だからです。
もちろんキャッシュフローが最初から最後までプラスなのに越したことはありませんが、なかなかそんな物件は一般の人には回ってきません。
しかし条件があります。それは返す金額に余裕を持たせることです。
もし資金ギリギリで運用してちょっと何かあったら資金が不足してしまうようでしたら、物件を手放してしまうことになります。
そうなるとどうしても安く売り出されてしまうため、相当な損が出るため取り返しがつかなくなるので注意しましょう。
何年で回収できる？
ここではキャッシュフローで毎年マイナス1万円の損失を出したと仮定してざっくりと計算していきます。
マイナスを回収できるまで
最初の35年間ほどは減価償却もあるので、確定申告の時に多くの税金が帰ってくることも期待できます。
そうなってくるともう少し早くからペイできることもあるかもしれません。
毎月の7万円を貯め続けた場合と不動産投資をした場合の違い
ここから現金で持っていた場合と不動産投資をしていた場合の違いを見ていきます。
毎月可処分所得が7万で30歳から毎月7万円を40年間貯金をしていくとしましょう。
毎月7万円を40年間
毎月6万を貯金1万を不動産
3360万円（貯金のみ）-2880万円（貯金＋不動産）＝-480万円
差額の480万円を家賃の8万円で割ると60になります。60ヶ月（5年）、つまり買ってから45年たてば現金2880万円と8万円を生み出す不動産を両方手に入れることができます。
こちらは単純計算で思い通りにいくとは限りませんが、資産を分散することの大切さがわかると思います。
現金だけで貯金はリスク
そもそもフルローンで何もしないで収益を生み続け完済後もさらに利益を得るなんてことはできるのでしょうか？
しかし確かに今そのような物件を望むのはあまり現実的ではありませんが、時代にあった戦法があります。
それが長期保有です。物件を持つ続けるのを勧めるのは以下の理由があります。
長期保有がおすすめな理由
2.建物の寿命が伸びている
人間の寿命や建物の寿命が伸びてきており、長期保有のメリットが享受しやすくなってきています。
短期間で資産を形成していこうと言う人には向いていませんが、長期的に運用したい人にはオススメの手法です。
管理やサブリースを委託してしまえば本当にやることが限られてきます。これは不動産ならではのメリットなのでぜひ生かしてきましょう。
現金のみに投資していれば将来消費することしかできなくなってしまうので、利益を産む種を今から植えておくことが大切です。
まとめ
師匠の一言
不動産を売ったり買ったりして大儲けみたいな話につられて釣られてしまいがちですが、そのように儲けられる人はごく少数です。そしてそのような方はかなりのリスクを背負っています。
今は東京の地価も安定していて売却益は期待できません。そうなってくると長期で運用するのが王道になってくるので、時代にあった戦法を選んでいきましょう。
