これだけおさえれば大丈夫！不動産投資における7つのリスクとは？

今回はこのような悩みを持った方に対して記事を書いていきます。

宅地建物取引士の資格を持っており、不動産投資をやっている私が不動産投資における7つのリスクを解説していきます。

不動産投資にリスクはつきものなので、事前にしっかりどんなリスクがあるのかを把握し、対策を打ちましょう。

不動産投資の失敗は大体決まっていますので、この記事の内容を頭に置いておくことで不動産投資のリスクを大きく減らすことができますのでぜひ最後までご覧ください。

不動産投資は7つのリスクに分けられる

1.空室のリスク

１つ目が不動産において一番大きい空室のリスクです。

そもそもなぜ空室が出てしまうのかを知ることが大切です。挙げるときりがありませんが、ここでは6つ挙げていきます。

このように空室になる要因というのは1つではなく、色々な要素が絡み合っている可能性があります。

ここで特に重要な3つの空室対策というのを紹介していきます。

1.立地

空室の要因として立地はかなり大きな部分を占めます。やはり駅からの距離がどれくらいなのか重要な要素になっています。

立地だけでなくものすごく大きい要因として、生活環境が整っているかがとても大事です。

近くにスーパーやコンビニなどがないか病院はあるのかや、女性だった場合には夜の帰り道が薄暗くないかなど周辺環境も考慮しなければいけません。

2.商品力

商品力とは部屋のクオリティーや価格のことを指します。

上にも挙げましたが、お金の面で言うと、家賃が相場にあっているかはとても重要になってきます。

部屋の内容で言うと共有部分が綺麗なのか、オートロック式の建物で安全なのかトイレと浴室が一緒ではないかなど様々なことを考慮しなければいけません。

どちらかが欠けるとなかなかお客さんが借りてくれなくなるので、物件を購入する前にしっかり価格が適切かや、物件にマイナスな点がないかなど気をつける必要があります。

どんなに利回りがよくてもお客さんがいなければ意味がありません。なのでいかにお客さんをつけるかを考える必要があります。

自分で管理することは時間的にもノウハウ的にも厳しい部分があるのでほとんどの人が委託するでしょう。

しかし多くの人は選ぶまでに慎重に物件を選ぶのにも関わらず、管理会社を選ぶのは適当になってしまいがちです。

不動産を購入する際にセットで管理会社に契約するケースが多いですが、その管理会社が本当に信頼できるのかを必ず確認しましょう。

2.家賃下落のリスク

 

家賃下落によって想定通りの利回りで回らず、赤字になってしまうことが少なくありません。

しかしどうして家賃が下落してしまうのかを知ることが大切ですので、ここでは2つ紹介しようと思います。

老朽化

あなたもご存知だと思いますが、不動産は実物資産なので物件が古くなり資産価値が落ちるのは仕方がないことだと言えます。

築10年ほどまでは家賃の下落が大きく、築20年以降は大きく落ちない傾向があり、修繕などやクリーニングなどをしていかに建物を綺麗に保つかというのが大事になってきます。

需給バランス

建物の老朽化だけでなく、需給バランスも家賃下落の要因に大きく関わってきます。

上記で挙げたような商品力と立地が無ければ、家賃を下げるしかないという状況に陥ってしまいます。

3.災害リスク

皆さんも不動産投資をするにあたって一番損失が出そうで怖いのはこの災害リスクではないでしょうか？

災害リスクは大きく分けて2つに分けることができます。

地震リスク

一つ目が地震のリスクです。

いつマンションが建築されたかで地震に対する強度が違います。地震に強い物件を選ぶためにも1981年(昭和56)以降に決まられた新耐震基準の物件を選ぶと良いでしょう。

この新耐震基準の物件は1978年に発生した宮城県沖地震の被害の教訓により定められ、震度6強以上の物件でも倒れない住宅とされています。

どのような時に保険金が支払われるのかというと、地震や地震が起きたことのよって発生した火災や、地震や噴火による津波の被害があった場合です。

地震保険は火災保険と違い、地震保険は被災者の生活を安定させることが目的なので30%~50%しか保証してもらえずかつかつ上限があり、地震保険料の金額は都道府県と建物の構造（耐火建物、非耐火建物など）によって違うという特徴があります。

火災のリスク

地震保険は火災保険とセットで加入する保険です。

火災の保証範囲は火災　落雷　破裂、爆発　風災　雪災、床漏れなどです。
※なお保証範囲は保険会社や契約内容によって異なります。

4.流動性のリスク

流動性とはお金と換金しやすいかどうかということです。株やFXと違い、非常に流動性が低いです。

5.金利上昇リスク

不動産投資の中でもリスクが大きいのが金利のリスクです。もし金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合は、金利の変動のリスクもあります。

今は超低金利時代だと言われている通り、日本銀行はインフレターゲットを掲げているので、今後底を打って上がってくる今後インフレになる確率がとても高いです。

何百万と借りる人がほとんどなのでこの金利の変動によって不動産投資の成功に大きく関わってきます。

ここでは変動金利と固定金利を簡単に解説し、どちらがおすすめかを解説していこうと思います。

変動金利

固定金利より金利が安い傾向がありますが、金利が急上昇してしまうこともあります。（今後金利が下がる確率はかなり低いでしょう）

しかしマーケットが大きく加熱しても、5年ルールと125％ルールというものによって上限が決められているので、青天井に上がることはありません。

固定金利

3年や5年など期間を決めた後その期間が終わるまで、金利が固定となる方式を言います。

もし日本がインフレ化し、金利が上がっても固定金利だと上がりません。やはりこれが１番のメリットになります。

そして基本的に変動金利より固定金利の方が金利が高い特徴があります。

6.会社の倒産リスク

管理を委託していた会社が倒産してしまうこともとても確率は低いですけど起こりえます。これはどんな会社でも一緒です。

では管理会社、サブリース会社などが倒産した場合どうすれば良いのでしょうか？

一刻も早く契約を解除し、敷金や家賃などを回収することが大切です。

そして私たちができることは以下に将来性がある会社を選ぶことができるかで、空室の対策の所で述べたように管理会社の選び方が重要になってきます。

7.事故物件リスク

事故物件リスクには2つあります。1つが物理的瑕疵物件、2つ目が心理的瑕疵物件です。

1.物理的瑕疵

1つめの物理的瑕疵物件とは雨漏り、構造がおかしいなど、建物自体の欠陥のことを指します。

挙げるときりがありませんが、代表的なものだとこのようなものがあります。

物理的瑕疵は自分でしっかり足を運んで確認することが大切です。

心理的瑕疵

2つ目が殺人や自殺・孤独死などが発生した場合のリスクのことです。

本当に確率の低いことではありますが、起こってしまうこともあります。もし起こってしまったらとなり、入居者の退去、家賃の下落などは避けられないでしょう。

他人のことなので完璧にはコントロールのしようがないのですが、リスクを抑える対策は2つほどあります。

投資にリスクは付き物

いかがでしたか？この記事では7つのリスクを紹介しました。

不動産投資のリスクは大体この７つに集約されると思います。とても低い確率で私たちでは対処できないようなことが起こってしまうこともありますが、それはどうしても避けれません。

何かリターンを得ようとするならば、リスクが伴うのが世の中です。

不動産投資の場合はほとんど対策できるものなので、しっかり事前にリスクに対策を打っておき、何か起こったときでも焦らず対処することが大切になってくるでしょう。

師匠からの一言